Le démembrement de propriété :
Le droit de propriété permet à une personne de détenir l’ensemble des prérogatives, des pouvoirs sur un bien (maison, appartement, terrain, argent, placement bancaire, véhicule…).
Ces pouvoirs peuvent être dissociés. C’est ce que l’on appelle un démembrement du droit de propriété. L’usufruit est un exemple de démembrement.
Usufruit :
Schématiquement, l'usufruitier possède deux types de prérogatives :
- l’usufruitier détient le pouvoir d’utiliser le bien (son usage) : le droit de l’habiter si c’est une maison, de s’en servir ou même de le prêter.
- l’usufruitier détient aussi le pouvoir de retirer les fruits du bien : le droit de louer le bien de sa propre initiative et d’en percevoir seul les loyers pour une maison ou des terres, ou bien le droit de retirer les fruits naturels pour un verger par exemple.
L’usufruit est un droit à durée déterminée : il prend fin soit à l’expiration de la durée prévue, soit à la mort de l’usufruitier.
La grande limite aux prérogatives de l’usufruitier est la disposition du bien sur lequel porte l’usufruit : l’usufruitier ne pourra pas aliéner le bien (c'est-à-dire le vendre, le donner, l’échanger, l’apporter à une société…) sur lequel porte l’usufruit sans le consentement du nu propriétaire.
Quasi usufruit :
Quand l’usufruit porte sur des sommes d’argent, les pouvoirs de l’usufruitier sont bien plus importants. Il a le pouvoir de se servir de l’argent, de le consommer. On parle alors de QUASI USUFRUIT. C’est ce quasi usufruit qui permet aux enfants de laisser l’argent d’une succession, à la disposition de leur mère, après le décès du père.
Toutefois l’argent devra être restitué au jour où le quasi usufruit prendra fin, d’où l’importance de constituer des garanties pour que le nu propriétaire soit sûr de retrouver son dû.
Nue propriété :
La nue propriété correspond aux prérogatives qu’il reste quand on a ôté les pouvoirs de l’usufruitier, c’est à dire peu de chose !
Le nu propriétaire pourra veiller à la conservation de la chose, pourra s’assurer que l’usufruitier ne fait pas un mauvais usage de la chose, n’abuse pas de ses prérogatives.
Quand l’usufruit prend fin, il s’éteint, et le nu propriétaire devient plein propriétaire c'est-à-dire qu’il retrouve tous les pouvoirs d’un propriétaire sur un bien.
Rapport entre l’usufruitier et le nu propriétaire :
En début d'usufruit, l'usufruitier doit faire dresser un inventaire des meubles, un état (des lieux) des immeubles. Le nu propriétaire peut dispense l'usufruitier de ces obligations.
Le nu propriétaire ou l'usufruitier peut demander à ce que l'usufruit soit converti en rente viagère. Ils peuvent d'un commun accord renoncer à cette faculté de conversion aprés l'ouverture de l'usufruit.
L’usufruitier doit assurer l’entretien courant du bien.
Il paie la taxe d’habitation, s’il occupe le bien, et la taxe foncière
Le nu propriétaire doit payer les grosses réparations telles que celles affectant les gros murs, les mûrs de soutènement, les voûtes, les poutres, les clôtures.
Mais si les grosses réparations sont dues à un défaut d'entretien, l'usufruitier en est tenu.
L'usufruitier ne peut pas contraindre le nu propriétaire à exécuter son obligation de procéder aux grosses réparations. Par contre, le nu propriétaire peut obliger l'usufruitier à entretenir le bien. Si ses obligations ne sont pas remplies, le tribunal peut prononcer la déchéance de l'usufruit.
Le Code Civil s’étend très peu sur les rapports entre l’usufruitier et le nu propriétaire et il laisse toute sa place à la convention. C’est donc une convention soigneusement rédigée par le notaire, après avoir écouté les désirs des parties, qui permettra à l’usufruitier et au nu propriétaire d'exercer leurs droits sans heurts. C’est cette convention qui permettra de prévoir les sources de litiges et qui clarifiera le rôle de chacun.
Cette convention voit son importance encore accrue en matière de quasi usufruit : elle encadrera les pouvoirs de l’usufruitier, elle déterminera à qui la fiscalité des plus values mobilières sera applicable entre l’usufruitier le nu propriétaire, elle prévoira des garanties pour que le nu propriétaire puisse récupérer l’argent à la fin du quasi usufruit.
Applications pratiques :
Parce qu’il permet à son titulaire de profiter d’une chose, sans pouvoir la vendre (sans pouvoir l’aliéner), et qu’il s’éteint à son décès, l’usufruit permet de concilier des intérêts contradictoires. Correctement utilisé, il rend de grands services en organisation patrimoniale.
Il permet au conjoint survivant de conserver son cadre de vie (résidence principale, véhicule, argent), tout en préservant les intérêts des enfants qui récupèreront le bien après le décès de leur deuxième parent.
Il permet de donner un bien, en profitant d’avantages fiscaux, tout en permettant aux donateurs de continuer à habiter dans le bien donné.
Il permet d’accroître les revenus d’une personne handicapée pendant sa vie, en lui donnant l’usufruit d’un bien loué, tout en transférant la nue propriété à ses frères et sœurs, qui pourront vendre le bien et en récupérer le prix, au décès de la personne handicapée usufruitière.
Consultez le barême de l'usufruit.
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